授信收紧 房企融资规模大幅萎缩

一系列楼市调控政策下,金融机构勒紧了“钱袋子”,不仅个人按揭贷款放款减速,房地产企业融资亦收得更紧。

克而瑞研究中心发布的报告显示,2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。

《中国经营报》记者在采访中了解到,银行在2021 年上半年对房地产融资合规审查方面的政策监管持续加强。中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者,今年上半年房地产企业融资难主要体现在目标管理上,主要是针对一些负债高企的房企,对房地产企业的贷款规模不是收缩,而是在现状下不再增加。业内人士普遍认为,在“房住不炒”的原则下,未来一段时间内,金融机构对房企的融资会保持当下的松紧程度。

房企融资难度增大

今年上半年房企的资金情况可谓是捉襟见肘。某城商行管理层坦言,在公司业务方面,虽然部分符合风控要求的房地产项目可以续授信,但存量房地产业务表外回表有一定的压力,原则上关于房企新增授信管控趋严。

“整体来看,我们对40家典型房企融资的研究月报显示,自去年11月起,40家典型房企融资规模就呈现震荡萎缩的趋势,主要是因为监管层对房企融资政策的进一步收紧,体现在‘三道红线’融资新规、‘借贷两集中’等政策,在此背景下,房企在公开市场融资难度进一步提高。”同策研究院资深分析师肖云祥告诉记者,“监管的规定明显提高了房企银行融资的门槛,比如在开发贷方面,很多中小房企根本无法进入银行开发贷的白名单、银行开发贷没有新增额度、审批权收归总行,同时审查力度和严格度都在提升。”

“甚至在‘三道红线’的金融监管上,每个月都在填表格,进一步地避免房地产领域可能带来的金融风险是全面的。”陈晟补充道。

一系列强监管措施下,银保监会副主席梁涛此前表示,2021年4月末,银行业房地产贷款增速10.5%,增速创8年新低,低于各项贷款增速;2021年3月末,房地产开发贷款余额增速4.4%,亦为近年来最低水平。

东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞告诉记者:“2020年,房企‘三道红线’和贷款两集中政策,叠加2021年初土地两集中政策出台,房企融资供需两端收紧。2021年上半年,多地严查经营贷款违规入市、严控弱资质房企发行债券、中基协暂停房地产供应链非标业务、要求房企就已竞得土地逐层穿透说明购地资金来源,房企在信托、信用债、海外债、银行端融资呈现‘全面受阻’的特点。”

在信托方面,中国信托业协会数据显示,截至2021年3月末,投向房地产的资金信托余额为2.17万亿元,同比下降15.75%,连续7个季度下降。

在债券融资方面,贝壳研究院统计,2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元,同比下降16%,规模累计增速连续两年下降,2021年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。

陈晟认为,在监管严控下,各银行采取了相关额度管控;另外,监管和银行对其他渠道流向房地产的融资进行严控,包括影子银行、信托等,如果违规放贷,房地产公司会被问责。

“此外,6月1日,银保监会召开新闻发布会指出,将对新增房贷占比较高的银行实施名单制管理,合理控制房地产贷款增速。6月30日,监管部门将‘三道红线’试点房企的商票数据纳入其监控范围,要求房企将商票数据随‘三道红线’监测数据每月上报,紧融资穿透式管理再进一步。”谢瑞说。

高负债房企“融资难”成常态

谢瑞指出,从目前的情况看,金融机构对房企贷款的收缩具有普遍性,但各类房企融资能力有所分化。“债务负担轻、运营能力及现金回流强、土储质量高、拥有优质物业、多元化的融资渠道的头部房企能更加顺利地获得融资。根据98家披露2021年一季报房企统计,2021年3月末,红线房企对应的红(16家)、橙(15家)、黄(31家)、绿(36家)档有息债务同比2020年末增速分别为-1.31%、-0.41%、1.85%、6.69%。本次政策推进下,房企降杠杆、房贷集中度管理成效初显,从政策调控的稳定性、连续性来看,‘融资难’的态势短期内不会改变,大型金融机构的贷款额度也会优先提供给财务实力强的头部房企。”

“从今年的情况看,发债利率低的企业将是银行贷款投放的重点。不过规模也要控制在‘三道红线’下。”某国有银行投行部人士告诉记者,“发债利率低的都是负债控制得比较好、且规模较大的企业。”

在采访中,业内人士普遍提到对房企偿债压力不减的担忧。贝壳研究院的统计显示,2021年达到房企历史偿债规模极值,偿债总额达12822亿元,上下半年分别为6990亿元与5832亿元,下半年房企偿债压力较上半年减弱,但仍属到期债务规模高位。

“从目前的情况看,房地产大趋势是利润率回归均值。规模小、经营差的会逐步减少。但也不是绝对论,毕竟房地产还是有地域性的。”上述国有银行投行部人士如是说。

肖云祥认为,虽然整体来看,各公开融资渠道对于收紧房企贷款融资都有举措,但一些央企、国企的房地产企业、行业头部企业且符合“三道红线”要求的房企,在融资方面更具有优势,此外一些属于符合政策导向的项目也较容易获得融资,如绿色建筑、旧改项目等。

“整体坚持‘房住不炒、租售并举’的大原则下,在金融端会保持着这样的松紧程度。”陈晟指出,未来涉及到城市更新、产城融合、保障房长租建设的企业还是可以获得融资支持的。

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