中国房地产开发商的四条去杠杆化路径

惠誉一份报告中表示,为遏制房地产开发商增加负债的能力,中国政府在2020年推出了“三条红线”政策,此后本土房企一直面临着控制杠杆率的压力。房企控制杠杆率最常见的四种方法是:减少拿地支出、引入少数股权投资、成立合资企业以及处置资产。

惠誉认为,这四种方法并非适合于每一个发行人,每种方法都有其优点、缺点和局限性。通过保守的拿地策略减少现金流出,只能由增长目标温和、土地储备充足的开发商采用,因为这类开发商没有土储压力。

与合资伙伴成立合资企业并分担风险和资本承诺也是一种选项 ,但可能会削弱发行人资产负债表的透明度,因为这些项目公司的资产和负债位于表外。引入非控制性权益(NCI)合作伙伴可以降低资金需求,但过度依赖NCI可能会限制公司未来的财务弹性,提升未来现金支出的不确定性。

部分开发商经常通过收购或出售项目公司的少量股份,将合资公司重新归为子公司,或是反其道而行之,以管控其表内财务指标。这种做法将使财务状况复杂化,并增加财务分析的难度。

最后,开发商可以考虑通过出售非核心资产来偿还债务,使资本得到更有效的利用,并有助于管理层更好地专注于核心业务。但管理层一般不愿意这么做,因为此举可能会抑制公司的增长前景。

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