阳光城会议纪要

知情人士向BondInsight透露,阳光城在今日上午的线上调研中称,公司子公司阳光智博用100%股份换取万物云4.8%股份后,阳光城的利润会有所提升,资产负债表会得到全面优化。公司还回应了近期境内债券成交价格异动的原因管理层强调,阳光城基本面没有变化,价格异动是受市场影响以下是更详细的会议要点:

01、4.8%的股份是双方协商后最好的结果

针对阳光城子公司阳光智博用100%股份换取万物云4.8%股份一事,阳光城管理层称,此次战略合作是对于整个行业生态和行业底层的一个逻辑上的思考,阳光城是一家专注于一二线城市带房企,公司与万科在城市布局上重合的程度非常高。公司非常相信行业龙头所带来的一些资本溢价,以及对于行业整体的服务效能的提升。阳光城与万物云对客户的服务理念是高度一致的,换取股份后,阳光智博的这个品牌完全保留,也会共同去开设新的平台。团队的运作上会全部保留,但阳先城也要对业绩负责,拥有一定的自主性。

阳光城管理层表示,这次合作不是着眼于当下,这是公司愿意拥抱这个行业的未来所做出的决定。公司管理展强调,”如果真的是公司觉得有一定的现金压力,那为什么不选择一次性买卖,根本不是一个逻辑。”

万物云管理台伙人李庆平则表示,阳光智博是目前国内TOP20房企旗下少有的未上市的物业公司,阳光智博兼具品质,规模和成长性,万物云认为阳光智博是位于行业第一梯队的公司,双方在城市布局的重合度高达97%,本次合作将进一步提升万物云在一二线城市的布局浓度,进一步提升集约化运营效率。

万物云与阳光智博未来将实现全面的战略合作,将分别以成立合资公司等形式承接或落地。阳光智博的品牌和团队将会得到促留,主要负未对其在管的存量项目讲行运营。会在科技,人力财务等方面与万物云车现管理上的拉通,对于增量项目,双方会成立合资公司万物阳光,万物阳光将共享万物云前沿的技术、数据标准、产品等等。阳光智博和万物阳光的管理人员、基层员工将会在万物云的人力资源管理体系之内。

02、后续会计处理:利润表和资产负债表都受影响

知情人士透露,阳光城管理层表示,虽然说进行换股,但是在会计报表上还是会体现成资产的置出跟置入。在资产置入以后,会产生一定的价值,会在报表上有一定的体现。

第一,阳光智博原来在账面上属于长期股权投资的状态,置入的资产,也就是从万物云换取的4.8%股份的价值必然会产生收益和利润,但这是一个长期的事情,公司会根据整个交易的情况在一定的年限内进行结算。入账的时候也会有一定的公允性的依据,这一部分会体现为利润。第二,阳光城换取的是万物云4.8%的部分,这部分以后的股权价值跟阳光城整个资产质量是比较紧密的,这部分的价值会计入净资产。

本次交易会对阳先城财务报表有两个方面的影响,一是对于利润表的影响,这是交易产生的。二是整个万物云平台资产质量的增值,对阳光的净资产有比较大的影响,因此在这个过程中,公司的利润会有一定的储备,整个资产负债表会得到全面的优化。

03、2021年上半年回款率超84%,现为黄档房企

销售方面,阳光城今年上半年全口径已经实现的销售额是1013亿,同比增长了12.6%。销售面积达到了627万方,权益销售金额是649亿元,整个销售均价达到16142元/平方米。现金流方面,截止六月底,全口径回款达到856.2亿元,整个回款率超过了84%。上半年整个土地款支出约为销售回款的27%.

财务指标方面,截至一季度末,扣除预收账款后的资产负债率为77.78%,净负债率为97.29%。公司在手的货币资金为458亿元,现金短债比是1.33倍,是监管定义的黄档房企

结算方面,截至一季度,公司已经结转营业收入75.23亿元,同比增长12.03%

04、今年剩余行权或到期债务共42亿元

有息负债方面,截至一季度末,总体的规模是1048亿,按照目前的情况,半年报会继续呈下降的趋势,有息负债结构:银行贷款占比大概是44%,境内外债券占比39%,非银行融资占比18%。在直接融资方面,公司在2021年内已经兑付了境内债大概是37亿元,剩余行权或到期的大概是42亿元,已兑付的美元债是4.9亿美元,今年的11月份可回售的美元债大概是2.5亿美元。公司今年年内提前回购债券的总体金额约17亿元人民币,主动开展了负债管理,优化了负债结构。

阳光城11月份有2.5亿美元的可回售美元债(ISIN:XS2056435246),公司已经做好全部用自有资金进行偿付的准备。目前发改委的批文已经用完,接下来会申请新的。

间接融资方面,公司年内到期的整个银行贷款大概是80亿元,信托贷款大概170亿元。目前公司在银行端的剩余可用授信大概是560亿元。根据一季报,公司货币资金是485亿元,大约40%是随时可动用的,剩余的资金有在项目预售资金监营账户中的资金,可以用于支付工程款、银行开发贷的本息以及兑付商票,还有支付税费和工资这些用处。

新发方面,今年完成了境内的公司债20亿元,5.8亿元的中期票据,10亿元的购房尾款ABS,还有8.5亿元的CMBS.同时公司在8月5日成功发行了8.56亿元的供应链ABS.

公司8月3日出现的两只境内债”17阳光城MTN001″和”17阳光城MTN004”的成交异动是持有人账户被要求净值化改造所致,更详细的情况可以查看Bondinsight近日的文章《阳光城称公司经营正常,近期境内债价格波动系持有人账户被要求净值化改造所致》。

05、公司商票规模不足60亿,目前存量商票中不存在融资性商票

截止到六月,公司整个公司商票业务不足六十亿元,一直处于一个下降的趋势。商票主要是由于公司从2019年开始,在集中招采的过程中,部分供应商以及总包方要求公司必须通过商票支付来进行结算,所以这几年整个商票的存量有上升。目前来看,未来公司对于商票的整个存量会进一步管控和压价,公司目前所有存量的商票中不存在融资性商票,都为结算商票。

目前公司表外对于非并表和联营项目的担保余额大概是186亿,未计入有息负债的证券化产品是25.64亿元。目前央行对于试点房企未下发任何关于指标调整计算方式的指引,整个商票余额目前占有息负债的比例是不足6%。

06、61.45亿元收购的金华虹光100%股权目前已经确权

项目截止目前含融资现金流已经实现了回正。公司预计在今年的四季度,经营性现金流也会实现回正,基本是不占用集团的自有现金流。对于前端融资,公司的信托融资成本在8.55%-9.5%之间,期限一般不超过两年,市政取得之后就会尽快使用低成本的银行开发贷来进行置换。

07、公司今年拿地策略以谨慎为主,现金为王

知情人士称,截至六月底,阳光城在全国范围内通过招拍挂和收并购等方式获取土地的总对价是229亿元,权益对价是133亿元,建筑面积439万方,平均拿地的土地楼面地价是5218元每平米,其中二十二个集中供地城市的货值占比大概是33%,在北京、杭州、长沙、成都等地都有涨货。截止到六月末,公司剩余可售土储大约是5660亿元。剩余的可售面积大概是4390万方,整个土储的权益比大概为65%。

公司今年拿地的预算是拿地支出不低于销售回款的35%,不高于50%。上半年实际执行的大概比例是在27%。公司对于新获取项目利润率的要求没有任何的放松,不会因为补地而去拿一些亏损甚至没有利润的项目。今年绝大部分拿地考核以利润为主要指标,项目基本要求经营利润率要达到6%-8%,还会综合考虑包括预售条件、资金监管条件以及金融资源等因素。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。