新力负债900亿被列入“爆雷”榜单 商票逾期、项目停工等危机重重

由恒大财富投资产品兑付引发的“爆雷”危机近几日在房地产行业持续发酵,一份房地产企业“爆雷”排行榜也在坊间悄然流传。在这份房地产企业“爆雷”排行榜单里,新力地产赫然在目。作为地产行业的后起之秀,新力控股成立十年就登陆资本市场,规模也冲上了千亿,一时风光无两。作为房企中的黑马,最近不但被曝商票逾期、拒付,甚至拖欠工程款导致项目停工,资金链面临巨大压力,“爆雷”指数直线上升。这份“爆雷”排行榜显示,新力以★★★★的引爆指数上榜,威力指数为★★★。

网络流传的房企“爆雷”榜单上榜理由为目前负债超900亿,这家神秘的房地产商,从江西起家,10年时间从0做到1000亿规模,且网上流传《新力地产老板张园林求救信》称,2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷,至今未能脱离债务危机。近期,由于新力地产拖欠成都建工4000万工程款,所以导致停工,更频频曝出大量票据到期无法兑付。千亿“赣系房企”超900亿总负债压顶2010年,34岁的张园林创办了新力,并用9年的时间将其推动上市,成为登陆港股年轻的一只内房股,也是第一家上市的“赣系”房企。从成立到上市的9年间,在张园林的带领下,新力的发展非常迅速且彪悍,在上市第二年就成功跻身“千亿俱乐部”。但高速发展的背后,往往伴随着高杠杆、高负债、高周转,新力也不例外。今年7月,一封《新力地产老板张园林求救信》在网上传播。信中称,2019年张园林在推动新力上市时遭遇金融诈骗集团,欠下16亿港元高利贷,至今未能脱离债务危机,但随后遭到公司辟谣。一位资本市场资深人士表示,这封求救信所言情况,部分也是资本市场的常见情况,信中所述张园林所面临的困境与压力有一定的可信性。他表示,从信中所陈述的具体情况来看,虽然新力已经辟谣了这个求救信的真实性,但显然也反映了新力在资金困局下踏入资本市场后因为各种原因而与各路资本不甚和睦的关系。数据显示,2021年上半年,新力控股实现营业收入112.2亿元,实现归母净利润7.64亿元,同比下滑7.06%。

截至今年6月末,新力控股总资产为1120.38亿元,总负债918.04亿元,净资产202.34亿元,资产负债率81.94%。从房企融资新规“三道红线”看,新力控股扣除预售款外的资产负债率为73.5%,净负债率为50.5%,现金短债比是1.4,踩中一道红线仍归为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%。分析债务结构发现,新力控股主要以流动负债为主,占总负债的80%。截至2021年6月末,新力控股流动负债有754.28亿元,主要为短期借贷,其一年内到期的短期债务有132.4亿元。

其中,新力控股信托贷款和其他融资有47亿元,占其短期债务的35%。相较于短债压力,新力控股流动性较好,其账上现金及现金等价物有193.49亿元,足以覆盖短债,短期偿债压力不大。在备用资金方面,新力控股的金融机构授信总额为952亿元,其中未使用授信额度和未提款额度所占比例为74%,除此之外,新力控股还有163.76亿非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息负债合计155.15亿元。整体来看,新力控股的刚性债务近300亿,主要以长期有息负债为主占比54%,带息债务比为31%。近年来,新力控股严重依赖外部融资或股东投入,其融资渠道较为多元,主要依赖于银行借款和信托。截至2020年底,新力控股的债务结构为51%银行贷款、26%非标融资、16%离岸美元债以及7%在岸公司债,可见看出其非标融资占有息负债比重高,短期偿债压力较大。总的来看,新力控股虽然跨入千亿房企,但其权益销售占比较低;刚性债务不断推升,融资成本较高,且非标融资占比较高。卷入票据违约风波除了巨额债务压顶,新力票据逾期风波也一直在“上演”。8月初,据商票持票人的爆料称,新力地产旗下子公司开出的商票出现逾期,根据持票人提供的票据显示,逾期的商票由吉安新悦力创房地产开发有限公司所开。

爆料截图上述持票人表示,他们向新力集团进行了权利申请,催促尽快兑付,但截止到8月初仍没有得到任何官方的正面回复,他们担心的是新力资金链出现了问题,导致手里的票据无法兑付。据企查查显示,新力地产累计持有吉安新悦力创房地产开发有限公司 100% 股权。

对此,新力地产相关负责人表示,上述商票因为一些手续流程上的客观原因导致未能在到期当日兑现,但已于8月3日完成兑付,满足《票据法》相关规定,不属于逾期。《票据法》第四十一条规定:付款人对向其提示承兑的汇票,应当自收到提示承兑的汇票之日起三日内承兑或者拒绝承兑。掌柜财经查询了解到,不止是吉安新悦力创房地产开发有限公司,网上还曝出赣州新力、南昌新铭、广东强科等新力地产子公司均出现票据逾期、拒付等现象。有媒体统计,截至8月31日,新力控股集团未承兑商业票据已逾90笔,年利率介于8%~36%之间。在房地产行业,票据应用较为广泛。除了用来支付工程款和材料款的商票,还有开发商用商票用来融资。尤其是近年来着房地产融资大环境的整体性收紧,商票因其门槛低、易操作等优势,在开发商融资工具箱中的地位迅速跃升,成为地产行业的流行融资手段。新力地产2020年财报没有单独披露具体的应付票据数额,不过,新力在财报中披露一年内到期的应付款及应付票据为67.9亿,也就是说绝大部分是需要今年兑付的。这一次,新力曝出大量的票据到期无法兑付的现象,一定程度上显示了其资金链的紧张。拖欠4000万工程款致项目停工事实上,今年年初新力的资金问题就出现端倪,今年上半年,除了在南昌大本营之外,新力在集中供地的城市很少拿地,近日更是被爆出因拖欠进度款而导致项目停工。8月中旬,一则停工公告贴在南昌新力城大门上,公告显示南昌新力城被指拖欠4千万进度款,施工单位成都建工集团有限公司(下称“成都建工”)项目部封锁三标段施工场地大门,禁止包括装修公司在内的任何人员进入。

对于拖欠进度款缘由,业主和成都建工项目部相关人员指出,新力控股集团方面“没钱”。但南昌新力城开发商江西运发实业有限公司(下称“江西运发”)对此予以了否认,表示“此说法无根无据”。但开发商江西运发证实,自2021年8月16日起,成都建工项目部的确通过封闭工地大门,禁止任何人员出入。不过,江西运发亦表示,成都建工项目部并未停工,其部分人员如洋房抹灰班组、水电班组人员仍在施工,“只是恶意阻挡现场其他分包施工”。

图由业主提供

随后有媒体实地前往南昌新力城,该项目三标段印着“成都建工”字样的大门仍然紧闭,上文提及的《停工公告》已被撕去。而由广西路港建设集团有限公司承建的四标段(一)则大门敞开,时不时有人员出入,且有施工人员正在外面作业。公开资料显示,南昌新力城系新力控股集团旗下项目,于2018年起开始动工,共分为4个标段,由成都建工等在内的5家公司承建。其中,成都建工项目部负责南昌新力城三标段主体及配套建设,截至今年8月13日已经完成大部分工作量。据悉,南昌新力城部分楼栋已经交房,还有一些楼栋将于今年下半年交付。9月3日,江西运发回复称:“目前双方已谈妥,成都建工方面已复工。”

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