丁祖昱:监管进入常态化,房企现金流管理需重点关注

目前,针对房企资金监测和融资管理的“三道红线”政策出台已一年有余。

在外部融资环境持续收紧、内部降杠杆持续推进的双重压力下,房企的现金流管控成为企业重点关注的财务指标之一。

在克而瑞研究中心统计的92家典型样本房企中,有27家房企连续三年(2018年—2020年)经营活动现金流均保持了净流入,但也有部分房企则连续三年(2018年—2020年)经营活动现金流为净流出,后者需要我们格外关注。

事实上,企业的经营活动现金流为净流出(即该指标为负数),并不能直接表明房企当前发展就一定存在问题。地产企业在一段时间内,基于规模化发展诉求,不断进行经营的战略扩张,都有可能使经营活动现金流出现负数。即只要企业的投资扩张速度快于销售回款,那么房企经营活动现金流就很有可能为负数。

按照克而瑞研究中心统计结果显示,27家连续三年经营活动现金流均保持净流入的房企,整体上资金链保持的较为稳定,抵御流动性风险能力较强,同时降杠杆目标也更易达成。其中万科、金茂、华发、招商蛇口和金科股份在此基础上,2019年—2020年的经营活动现金流均保持了净流入状态。

但不得不说的是,即使是在这27家现金流状况还算不错的房企,仍然有三分之一的企业面临着较大的经营与财务压力。

当前,针对房地产行业的“三道红线”监管政策已进入常态化实施阶段。一年多以来,虽然许多房企在改善财务结构方面有了较大进步,但仍有部分企业的财务指标优化是通过将显性债务转化为隐性债务得来的,房企实际债务的偿还压力仍在。

在行业增速放缓、政策调控持续的背景下,再叠加房企债务集中到期的诸多风险,降负债、保持良好的现金流成为行业的发展共识。

我们建议,在房企运营回归本质的当下,地产企业要重视销售回款质量、现金流管理等内部经营管控。同时,房企在日常经营管理中,需重点关注债权资产的比重及质量,充分提升资金利用效率,以保证资金链的稳定性。


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